看房看了半个月，选定了楼，业主把合同发过来，你多半会想：差不多就签吧。
这一步最该慢下来。办公室一租就是一两年，合同里随手写的一句话，可能在退租那天变成几万块的争议。先说明一下，这篇是通用的签约提示，帮你知道该问什么，不是法律意见。合同金额大或条款复杂，请律师看一遍。文中的法条以现行《民法典》为准。
先看看市场上的「默认值」
你拿到的条件偏松还是偏紧，得有个参照。平台截至 2026 年 10 月 16 日的在租传统办公房源里：
- 标注的最短租期：24 个月占 57.0%，12 个月占 32.2%，36 个月占 10.3%，其余不到 1%。
- 付款方式：押三付一最多，占 46.6%，往后依次是押二付二、押二付三。
- 所有房源都没有标注报价含不含物业费，也没有标注能不能开发票。这两件事一定要在洽谈时问清楚。
10 条，逐条看
1. 租期和续租
写清起租日、到期日，还要分清「租赁期」和「免租期」。租赁期限不能超过二十年（民法典第 705 条），租期六个月以上的要用书面形式（第 707 条），口头约定又说不清期限的，会被视为不定期租赁。
续租最好提前约定：到期前多久通知，续租租金怎么定。租期届满，承租人在同等条件下有优先承租的权利（第 734 条第二款），但「同等条件」到底指什么，别指望事后再争，直接写进合同。
2. 免租期
长租期常常带免租期。要写清：免租多久，算不算在租期里，免租期间物业费和水电空调还交不交，提前退租的话免租期怎么处理。
3. 租金和递增
租金金额、计租面积、折算方式（按 30 天，还是 365 天除以 12），都要落在合同里，别只写「按报价执行」。有递增条款的，写明从哪一年开始、每年涨多少、是固定比例还是跟市场。租期 24 个月以上的，尤其要看这一条。
4. 押金和退还
押金多少、放在哪、什么时候退、哪些情况可以扣。纠纷最常出在退租那天，所以扣款的依据和清单要事先写清楚，多少个工作日内退还也要写。押金大小可以对照租金怎么算里的付款方式数据。
5. 物业费、空调、水电和其他费用
哪些包含在租金里，哪些另收，标准多少，怎么调整。加班空调、独立电表、车位、外墙广告位，都是容易被漏掉的细项。
6. 面积和得房率
合同里的计租面积以哪份测绘报告为准？实测面积和合同面积对不上怎么办？得房率低，实际可用面积会比你想的小很多。
7. 装修、改造和恢复原状
装修方案一般要先经出租人或物业批准。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；没经同意就改的，出租人可以要求恢复原状或者赔偿损失（第 715 条）。提前约定好：
- 装修费谁出，装修形成的附属设施到期归谁。
- 退租时要不要恢复原状，恢复到什么程度。
- 涉及消防、空调、用电改造的，谁去办手续，谁承担费用。
8. 转租和分租
承租人经出租人同意，可以把租赁物转租给第三人；没经同意就转租的，出租人可以解除合同（第 716 条）。团队可能扩张或收缩的话，把能不能转租、分租，以及流程和费用，提前写进去。
9. 注册地址和发票
想用办公地址注册公司，签约前书面确认这个房源允许注册，出租人能提供什么材料。同时确认出租人能不能开租金发票，税率多少，什么时候开，这直接关系到你的入账。
10. 提前解约和违约责任
提前解约的条件、提前多久通知、违约金还是扣押金，都写清楚。双方的违约责任最好对等：出租人不能按时交付、擅自加价，也该有相应责任。承租人无正当理由逾期不付租金的，出租人催告后可以解除合同（第 722 条），所以要清楚宽限期有多长。
签字前再补几项
- 让出租人出示产权证明或授权文件，确认他有权出租。转租的房源，还要看原出租人同不同意转租。
- 租赁期间房屋所有权变了，不影响租赁合同的效力（第 725 条），但合同和交接记录还是要留好。
- 没办理租赁登记备案，不影响合同的效力（第 706 条），备案手续跟当地要求有关，签约时顺便问一句。
- 入驻时把设施、设备、钥匙、门禁卡、现有的损坏，逐项记下来，双方签字，退租时照着对账。
从看房到签约，怎么走
先看房，确认面积、得房率、设施和费用口径。再拿到书面报价和合同草案，别只听口头承诺。然后对照上面 10 条，把要改的地方标出来。重大条款请律师看，再签字。
还在选房的话，可以先看各区租金对比和预算反推选址。需要有人陪着看房、比条件，可以委托我们找房。
本文是通用信息，不构成法律意见。法条序号以现行民法典为准，具体合同条款以双方协商和专业人士审阅为准。平台数据截至 2026 年 10 月 16 日。