前滩是不是上海写字楼市场的洼地？去前滩看过楼的人常听说这是新片区、价格还没起来。平台 447 套在租房源拆完，数据不支持这个说法：前滩的租金不是洼地，是高地。
前滩的租金到底处在什么位置
截至 2026 年 10 月 27 日，前滩商圈在租房源 447 套，分布在 10 栋楼里，日租金中位数 5.78 元/㎡/天，四分之一分位 5.10，四分之三分位 5.95。同期全市在租房源 33721 套，中位数 4.25；浦东新区 5220 套，中位数也是 4.25。前滩比全市和浦东都贵 1.53 元，贵 36%。
换算成月租更直观：按中位数 5.78 算，100㎡ 一个月约 1.73 万，200㎡ 约 3.47 万。同样面积放在浦东新区，100㎡ 约 1.27 万，200㎡ 约 2.55 万。100㎡ 一个月差 4600 元，200㎡ 差 9200 元。这笔差价不是几十平米的误差，是每年五六位数起步的固定成本。
需要说明口径：这里统计的是挂牌价，不是成交价；同一栋楼挂得越多，权重越大。前滩恰好是一个楼挂了很多条，下面讲。
一个楼盘撑起整个商圈的行情
前滩 447 套挂牌里，晶耀前滩 一个楼盘占了 321 套，占 71.8%，日租金中位数 5.87。排在第二的福晟钱隆广场只有 38 套，中位数 5.10。晶耀比钱隆贵 15.1%。
前滩的地标前滩中心在公开挂牌里只有 25 套，样本不够 30 条，按规则不报中位数。前滩国际广场 19 套，同样不报。也就是说，媒体和中介嘴里最响的"前滩地标行情"，在公开挂牌数据里其实是盲区；能算清楚的行情，基本由晶耀前滩的挂牌决定。
这对看楼的人有个实际影响：如果你按"前滩均价"做预算，等于按晶耀前滩的价做预算。同一商圈里钱隆这种楼比晶耀便宜 13.1%，这就是真实存在的议价空间。
面积段：大户型占一半，小户型几乎绝迹
前滩 447 套里，300㎡ 以上 244 套，占 54.6%，高于全市 47.8% 的水平。100 到 200㎡ 只有 66 套，200 到 300㎡ 114 套。100㎡ 以下只有 23 套，占 5.1%，全市这一档占比 8.6%。
结论很直接：前滩的供给结构是为大团队准备的。10 人以下的小团队想在前滩租个 80㎡ 的传统办公室，几乎没得选，23 套还要面对全市的竞争者。小团队真要进前滩，要么接受更大的面积，要么看共享办公。
新楼多，但新楼不等于便宜
前滩的房子确实是新的：447 套里有 414 套位于 2017 年及以后交付的楼，占 92.6%；全市这一比例只有 21.7%。晶耀前滩 2018 年交付、钱隆 2020、前滩中心 2019、前滩国际广场和四方城 2022。
新楼是前滩的定价底气，不是议价筹码。中介说"新楼贵点正常"，反过来看就是：愿意为楼龄买单的人，前滩能接住；想用"楼旧"去压价的人，在前滩找不到旧楼。
三条建议
- 20 人以上的团队，需要新楼、大面积，前滩值得看。预算按中位数 5.78 加 10% 留余量，300㎡ 以上挂牌最充裕。
- 10 人以下的小团队，先别把前滩放第一顺位。100㎡ 以下只有 23 套，选择面比你想的小得多，可以对比陆家嘴小面积稀缺那篇的思路再决定。
- 看楼时把晶耀前滩和其他楼分开比。晶耀中位数 5.87、钱隆 5.10，晶耀比钱隆贵 15.1%。不是一个价位的市场。用晶耀的挂牌当商圈均价做预算，会高估自己的承受线。
想对整个上海的租金格局有个底，可以先看57 个办公商圈租金排行，前滩在里面的位置不会让你意外。
数据截至 2026 年 10 月 27 日 10:45，来自平台公开在租房源，口径为发布且审核通过、租赁用途、供给正常，价格按元/㎡/天挂牌价统计。挂牌价不等于成交价，未含物业费与空调费。同一栋楼挂得多，权重就大。样本少于 30 条的分组不报中位数。仅供选址参考。